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维护小区公共收益权,需要运行良好的业主自治

小区公共收益怎么管理,又该如何使用、分配是业主们非常关心的话题。近日,重庆市璧山区法院审结一起由小区公共收益归属引发的物业服务合同纠纷案,物业公司被判向小区业委会返还公共收益36680元。该案审理法官介绍,业主作为小区共有部分的物权人,自然拥有对公共收益的知情权、监督权和公共管理权。

近年来,小区里五花八门的广告越来越多,属于公摊面积的电梯、楼道、门厅等地都能见到。物业公司是否有权出租小区公摊面积中的广告位?这部分收入究竟应该归谁?根据《民法典》规定,小区公共收益归全体业主所有,应单独列账。然而,现实生活中,常常出现公共收益被物业公司擅自使用,业主委员会追讨到手却面临监管难、不会花等尴尬状况,以至于小区公共收益成了一笔“糊涂账”。如此语境下,重庆市璧山区法院判决物业公司向小区业委会返还公共收益36680元,具有示范意义。

不可否认,物业公司“独享”广告费、停车费等公共收益,侵犯了业主对于共有部分的管理权和公共收益的所有权。《民法典》规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。具体来讲,小区广告等收入,应为业主共有,用途也应由业主大会决定。虽然业主大会可以委托物业公司代为管理小区公共区域、代为收费,但不等于该收益归物业公司所有。特别是,《民法典》明确,小区共有部分产生的收益属于业主共有。

2021年8月,据媒体报道,因擅自利用共用部位、共用设施经营,北京市丰台区顶秀金瑞家园小区的物业服务企业——北京鸿路泽物业管理有限公司被立案调查,后被处以20万元罚款。问题是,即使有的物业公司没有“侵占”小区公共收益,也不能保证公共收益归业主所有。一些小区要么未成立业委会,要么业委会形同虚设,小区配建的公用设施,要么被开发商或物业公司当做“商品”开发利用,要么被少数居民“圈地”,严重损害业主的共同利益,也引发了不少矛盾和纠纷。这类小区,业主自治能力不强,基本处于放任自流状态。

相比之下,2019年春节前夕,重庆一些小区给业主发过年费,少则几十元,多则两三百元,特别是有个小区,给每户业主发1000元过年费,既令业主暖心,又让别的小区居民羡慕。当然,给业主发过年费,得益于这些小区的业委会管理有方,经营有道,维权得力,过年费等系来自公共设施的租金、广告费、商家占道费等公共收益。

无论从法律层面还是实践层面,公共收益归业主共有都不存在任何争议。当然,这一切的前提是培育业主自治能力,首先就是要有依法成立、规范运行的业主委员会。一方面,业主委员会有权起诉侵占小区公用设施的单位或个人,打赢这类民事官司。另一方面,业主委员会代表业主,对小区公共设施进行日常管理,并取得公共收益,让业主共享。

作者:汪昌莲 发表日期:2023年06月12日 来源:汕头日报
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