地处铁路沿线，地理位置优越，龙湖区鸥汀街道蔡社经联社的一处37亩建设用地将规划建设现代化物流产业园区。常年处于零散出租或荒废状态的土地，被重新盘活，让当地村民看到发展致富的新前景。

　　产业振兴是百县千镇万村高质量发展工程的重中之重。龙湖区鸥汀街道立足破解村镇一级工业经济发展难点，在土地流转上大胆破题，结合实际情况，积极探索我市首个“街道出资、社区出地”模式合作的“工改工”项目。日前，“鸥汀模式”的“工改工”项目作为先进典型，被市贯彻落实“百县千镇万村高质量发展工程”指挥部办公室进行推广。

　　资金土地困扰发展

　　谈起蔡社经联社的这片37亩建设用地，地处汕樟北路与广梅汕铁路交界处，社区由于缺少资金无法提升土地价值，过往仅能以低价进行出租，集体经济收益不高、土地利用效率较低，农村一级“工改工”更是难上加难。

　　究其原因，乡村地区往往土地产权复杂，土地流转流程繁琐，且大量土地零散分布，不利于集约发展。越是落后越需要“工改工”改造的地区，集体收入往往越低。而如果土地将土地出让赚取出让金，则无疑是杀鸡取卵，无法支持集体经济进一步发展壮大。同时，传统的改造模式需要引进企业作为改造主体，不但需要承担企业经营风险，而且企业也更青睐投资中心城区改造项目。

　　面对土地碎片化、土地资源利用效率不高、社区集体经济薄弱等问题，如何提高土地综合利用效率，为村镇新时代发展打开空间，成为摆在龙湖区鸥汀街道面前一道重大课题。

　　街道社区合力联动共赢

　　为此，鸥汀街道结合片区对通用厂房、物流仓储的需求，采取由社区提供集体建设用地使用权作价、街道申请专项债券资金投入，定向合作打造村镇级工业园区的“工改工”新路子。

　　“村级‘工改工’有各种问题，但只靠村里没有办法推动。”龙湖区鸥汀街道党工委副书记杨坤标说，鸥汀街道通过申请专项债券资金取得启动资金，负责合作项目所涉及的一切费用，包括建设成本、管理费用、财务费用，而蔡社经联社提供国有工业用地使用权。根据第三方评估，鸥汀街道投入资金占比80%，蔡社社区集体土地作价占比20%，项目建成后，街道和社区各分得一定比例的建筑物面积。

　　杨坤标向记者算了一笔账：建设的高标准现代化村镇工业集聚区，扣除专项债本金和应付利息后，预计年投资利润率约6.8%，财务收益率为7.3%，集体经济每年收益500多万元。这不仅能为当地村民提供就业机会，增加集体收入，还能实现产业集聚发展。土地所有权仍为村集体所有，也让村民吃下了“定心丸”。

　　示范带动产业振兴

　　“鸥汀模式”突破传统零星收储土地的做法，破解农村低效用地的掣肘，充分发挥街道属地主导作用，统筹辖区土地资源，打造新型工业集聚区，能为引进“三新两特一大”产业龙头企业和“专精特新”企业落户提供低成本、高品质空间，将更有利于服务乡村振兴、实施“百县千镇万村工程”、建设和美宜居乡村的实际需求。目前，鸥汀街道正加紧推动项目建设，该项目地块已完成“三清三拆”、土地整理以及周边道路建设，争取在今年第三季度项目落地建设。

　　“项目启动后，街道将加快谋划招商引资，继续深入探索‘鸥汀模式’的实践。”杨坤标表示，街道将承接万吉工业园区优势企业的上下游产业，逐步将鸥汀片区村级工业集聚区的企业吸收进园区，一方面发挥产业集聚效应，另一方面腾出更多存量集体用地。同时，在这种模式下，相邻不同街道、不同社区的土地能够统一建设利用，使零散、低效用地加快盘活，实现连片整体改造，为高质量发展提供空间保障。